बदलातील  सकारात्मकता आवश्यक...

सतीश मगर, अध्यक्ष, क्रेडाई - इंडिया
सोमवार, 6 जुलै 2020

देशातील घरबांधणी क्षेत्राचा विचार करता हे क्षेत्र देशी अर्थव्यवस्थेला बळ देणारे क्षेत्र आहे. देशातील प्रथम क्रमांकाच्या कृषी क्षेत्रानंतर सर्वाधिक रोजगार देणारे दुसऱ्या क्रमांकाचे हे क्षेत्र आहे. देशभरात २० हजारांहून अधिक नोंदणीकृत विकसकांच्या माध्यमातून हे क्षेत्र सुमारे ५३ लाखांहून अधिक जणांना प्रत्यक्ष व अप्रत्यक्षपणे रोजगार उपलब्ध करून देते आहे. या क्षेत्रावर सिमेंट व स्टील उद्योग या प्रमुख उद्योगांसह सुमारे अडीचशे उद्योग - व्यवसाय एकमेकांवर अवलंबून व कार्यरत आहेत. 

कोरोना विषाणू संसर्ग महामारी ही एक मोठी आपदा आहे. केवळ एक - दोन कुटुंब, शहर असे नव्हे; तर राज्ये, अनेक देश व कोट्यवधींच्या संख्येने लोक या महामारीने बाधीत झाले आहेत. सारे काही जणू थांबलेले होते... कोरोना रुग्णवाढीची संख्या लक्षात घेता आधीदेखील आणि दुर्दैवाने आजही कोरोना विषाणू संसर्गाचा वाढता प्रादुर्भाव रोखणे, मृत्यूदर कमी करणे हे आपल्यासमोरील आव्हान आहे. केंद्र व राज्य प्रशासनाशी संबंधित व्यवस्था यासाठी लढत आहेत. तर दुसरीकडे लॉकडाउननंतर ‘न्यू नॉर्मल’मध्ये आपण सारेजण नवे नियम आणि आव्हानांचा सामना करीत हळूहळू स्थिरावतो आहोत. त्याबरोबरच कोरोना संसर्गाची तीव्रतादेखील अनुभवतो आहोत. 

कोरोनापूर्व काळात जागतिक परिस्थितीचा एकूणच परिणाम म्हणून देशी अर्थव्यवस्था संथ गतीचा सामना करीत होती. पण कोरोना काळातील लॉकडाउनने ही गती आणखी लक्षणीयरित्या कमी केलेली दिसते. यामुळे केवळ निवडक नव्हे, तर अर्थव्यवस्थेतील सर्वच क्षेत्रांवर प्रभाव होताना दिसतो आहे. हे क्षेत्र वेळेत सावरावे, त्याने उभारी घ्यावी या उद्देशाने अनेक उपाययोजना केल्या जात आहेत. 

देशातील घरबांधणी क्षेत्राचा विचार करता हे क्षेत्र देशी अर्थव्यवस्थेला बळ देणारे क्षेत्र आहे. देशातील प्रथम क्रमांकाच्या कृषी क्षेत्रानंतर सर्वाधिक रोजगार देणारे दुसऱ्या क्रमांकाचे हे क्षेत्र आहे. देशभरात २० हजारांहून अधिक नोंदणीकृत विकसकांच्या माध्यमातून हे क्षेत्र सुमारे ५३ लाखांहून अधिक जणांना प्रत्यक्ष व अप्रत्यक्षपणे रोजगार उपलब्ध करून देते आहे. या क्षेत्रावर सिमेंट व स्टील उद्योग या प्रमुख उद्योगांसह सुमारे अडीचशे उद्योग - व्यवसाय एकमेकांवर अवलंबून व कार्यरत आहेत. 

गृहबांधणी क्षेत्र-इतरांपेक्षा वेगळे 
घर हे भारतीयांच्या तीव्र भावनांचे रूप आहे. गृहबांधणी क्षेत्र इतरांपेक्षा वेगळे आहे. आपण आजही कुटुंबामध्ये पाहिले तर लक्षात येते, की हक्काच्या घरासाठीचा आग्रह प्राधान्यक्रमावर असतो. काळानुरूप घर घेणाऱ्या कुटुंबप्रमुखांचे वय कमी होऊन ते आता २५ ते ३५- ४० वय दरम्यान आलेले आहे. निवाऱ्यासाठी आणि गुंतवणुकीसाठीचा एक सर्वोत्तम मार्ग म्हणून घरखरेदीकडे पाहिले जाते. लॉकडाउनच्या काळात काही सर्वेक्षण संस्थांनी केलेल्या ऑनलाइन सर्वेक्षणातून ही गोष्ट पुन्हा एकदा अधोरेखित झालेली आहे.

घराविषयीच्या या भावनांसंबंधातली एक वेगळी अनुभूती आपणा सर्वांनी लॉकडाउनच्या काळात अधिक जवळून घेतली. ‘आपल्या घरात राहा, सुरक्षित राहा, कुटुंबीयांची काळजी घ्या...’ अशी सूचना केंद्र व राज्य सरकारने नागरिकांना केली होती. या काळात अनेक नागरिकांना स्वतःच्या हक्काच्या घरासंबंधाने अनेक बरे - वाईट अनुभव आले. ते आपण प्रसारमाध्यमांमध्ये विशेषतः सोशल मीडियांत वाचले, पाहिलेदेखील... दुर्दैवाने त्या लोकांना अनेक समस्यांचा सामना करावा लागला. या सर्व लोकांच्या मनोगतामध्ये एक दृढभाव लक्षणीयरित्या जाणवला, तो म्हणजे आपल्या आणि आपल्या हक्काच्या माणसांच्या सुरक्षिततेसाठी आपल्या कुटुंबाच्या हक्काचे एक घर असायलाच हवे... सुरक्षितता देणाऱ्या चार भिंती आणि छताबरोबरच गुणवत्तापूर्ण किमान सुविधा, तसेच आपत्कालीन परिस्थितीत कुटुंबाची सुरक्षा व त्याच्या दैनंदिन गरजा जागीच उपलब्ध होतील असे नियोजन उपलब्ध असणारे शहर असायला हवे. माझ्या मते, ही भावना फार मोलाची आहे. हा विचार बोलून दाखविण्यापेक्षा, मांडण्यापेक्षा त्या अपेक्षांच्या, संकल्पाच्या पूर्ततेसाठी निर्णय घेत पुढे सरसावणे अधिक महत्त्वाचे आहे. या क्षेत्राकडेदेखील त्याच संवेदनशीलतेने पाहणे गरजेचे आहे. लोकांच्या आशाआकांक्षांसाठी कार्यरत राहणारे हे क्षेत्र नजीकच्या भविष्यात गतीने उभारी घेईल अशी मला आशा आहे. 

सर्वांसाठी घर - जबाबदारी सर्वांचीच... 
पंतप्रधान नरेंद्र मोदी यांनी त्यांच्या पहिल्या कार्यकाळात २०१४ मध्ये ‘सर्वांसाठी घर’ ही महत्त्वाकांक्षी योजना सादर केली. या योजनेच्या अंमलबजावणीसाठी अनेकविध उपाययोजनादेखील करण्यात आल्या. ही एक चांगली कल्पना आहे. काही प्रमाणात या योजनेला यशही आले. त्याबरोबरच ही योजना अधिकाधिक लोकांपर्यंत पोचावी यासाठी योजनेला, उद्देशांना पूरक वातावरणाची गरज आहे. अशा पूरक वातावरणांची, धोरणांची निर्मिती ही आपल्या सर्वांचीच जबाबदारी आहे. विकसक या प्रक्रियेतील प्रमुख घटक निश्चितपणे आहे. त्याला या जबाबदारीचे भान निश्चितपणे आहे. पण गरज आहे ती या घरबांधणी क्षेत्राकडे पाहण्याचा दृष्टिकोन बदलण्याची... आणि कोरोना आपदेनंतर तो बदलेले अशी आशा आहे. 

यातील दुसरा महत्त्वाचा भाग म्हणजे सिमेंट, स्टील, इतर बांधकाम साहित्यांची रास्त भावातील उपलब्धता हा एक मोठा घटक आहे. हे घटक घरांच्या किमतीवर, प्रकल्पाच्या एकूण निधीवर मोठा परिणाम करतात. बांधकाम साहित्याच्या किमतींवर नियंत्रण, नियमन आवश्यक वाटते. या गोष्टी घरांच्या किमती नियंत्रणात ठेवण्याच्या विकसकाच्या एकेरी प्रयत्नांवर मर्यादा आणतात. अशीच काहीशी परिस्थिती बँकांकडून गृहप्रकल्पांसाठी होणाऱ्या वित्तीय सहायतेविषयी, कायदे, कररचना आणि रेडी रेकनरच्या दरांविषयीदेखील आहे. याचा आर्थिक बोजा ग्राहकांना पेलायला लागतो... हे दुर्दैवी आहे. ही स्थिती आर्थिक क्षेत्राबद्दलही आहे. किमान कोरोनापश्चात काळात हे बदलेल आणि हे बदलावे ही विकसक संघटनांची माफक अपेक्षा आहे. 

बदलते क्षितिज 
कोरोनापूर्व काळात आधीच नवे नियम, कायदे, कररचनांमुळे व एकूणच जागतिक अर्थव्यवस्थेमुळे गती मंदावलेल्या घरबांधणी क्षेत्रावर कोरोना विषाणू संसर्ग आपदेचा मोठा परिणाम होईल असे वाटते. घरबांधणी क्षेत्रावरील दूरगामी परिणामांची चाहूल नजीकच्या भविष्यात दिसू लागेल. घरबांधणी क्षेत्राचे नियमन आणि नियंत्रण करणारा कायदा रेरा आल्यानंतर आपण रेरा-पूर्व आणि रेरा-पश्चात अशा दोन कालखंडांची विभागणी केली होती. पण आता या कोरोना आपदेमुळे कोरोना-पूर्व आणि कोरोना-पश्चात अशा दोन कालखंडांमध्ये या क्षेत्रातील बदलांचा अनुभव टिपावा इतपत या आपदेमुळे घरबांधणी क्षेत्रात येत्या काळात बदलाची शक्यता व्यक्त केली जाते आहे. 
कोरोना विषाणू संसर्ग आपदेमुळे बदललेली बाजारपेठ व ग्राहक मानसिकतेने अनेक नवे प्रश्न उभे केले आहेत. पण यातील सकारात्मक गोष्टींचा आधार घेत घरबांधणी क्षेत्राने नव्याने उभारणी घेणे अगत्याचे आहे असे मला वाटते. 

विकसकांची कसरत 
कोरोना-पश्चात घरबांधणी क्षेत्रासमोरील आव्हानांचा आढावा घेताना आपणाला सर्वदूर व मोठा परिणाम करणाऱ्या आर्थिक क्षेत्राविषयीचा आढावा घेणे अगत्याचे आहे. या आर्थिक क्षेत्राशी निगडित गोष्टींचा आढावा घेताना विकसक आणि ग्राहक या दोन्ही घटकांचा प्राधान्याने विचार करावा लागणार आहे. विशेष म्हणजे राष्ट्रीय शिखर बँक म्हणजे भारतीय रिझर्व्ह बँक आणि राष्ट्रीयीकृत बँकांनी आपल्या धोरणांत बदल करीत व घरबांधणी क्षेत्राकडे पाहण्याचा दृष्टिकोन बदलायला हवा. ‘अॅनारॉक’ या सल्लागार संस्थेने जारी केलेल्या एका अहवालानुसार संपूर्ण देशभरात मिळून ४.७ लाख घरे तयार होऊन हस्तांतरित करण्याच्या स्थितीत होती ती घरे आता थोड्याशा उशिराने पूर्ण व हस्तांतरित होतील, असा अंदाज मांडला आहे. 
या अपेक्षांचा विचार केला, तर भविष्यात चित्र वेगळे दिसू शकेल. पण यात काय काय बदल होतील हे ग्राहक मानसिकता, त्याचा निर्णय आणि येणारा काळच ठरवेल... 

  • कोरोना आपदेनंतर व या काळाबरोबर घरबांधणी क्षेत्रातील खालील ठळक बदल आपल्याला अनुभवण्यास मिळतील अशा काही शक्यता खालीलप्रमाणे मांडता येईल - 
  •      उपलब्ध व बांधकाम सुरू असलेली घरे पूर्ण करून ती हस्तांतरित करण्यास विकसक प्राधान्यक्रम देताना दिसतील. 
  •      लॉकडाउनच्या काळात माहिती-तंत्रज्ञान कंपन्यांसह सर्वच कंपन्यांनी स्वीकारलेल्या ‘वर्क फ्रॉम होम’ संकल्पनेची स्वीकारली होती. या संकल्पनेतील कमीअधिक फायदा लक्षात घेऊन कमर्शियल स्पेसमधील मागणीवर कसा परिणाम होईल हे येणारा काळ सांगेल. 
  •      लॉकडाउन काळात बांधकाम कामगारांनी अनुभवलेली परिस्थिती, घराची ओढ आणि एकूणच कामगारांच्या मानसिकतेचा विचार करता सध्या कामे सुरू करण्यासाठी कामगारांचा तुटवडा मोठ्या प्रमाणात भासतो आहे. त्याचा परिणाम म्हणून येत्या काळात बांधकामासाठी तंत्रज्ञानाचा वापर मोठ्या प्रमाणात वाढताना दिसेल. 
  •      घरबांधणी क्षेत्र सेवा क्षेत्राचे रूप घेऊन गतीने समोर येते आहे. हा बदल ग्राहक आणि विकसक दोघांनाही स्वीकारावा लागेल. 
  •      हक्काच्या घराचा विचार करणाऱ्या संख्येत वाढ होऊन परवडणाऱ्या घरांच्या मागणीत लक्षणीय वाढ होताना दिसेल. 
  •      घरांसाठी येत्या काळात विविध वित्तीय संस्था घरकर्जासाठी अनेकविध पर्याय घर-खरेदीदारांसमोर मांडताना व त्यांना आकर्षित करताना दिसतील. 
  •      परवडणाऱ्या घरांची उपलब्धता वाढताना दिसेल. अशा घरांच्या उपलब्धतेसाठी पूरक निर्णय घेत केंद्र सरकारने त्यासाठी सत्तर हजार कोटी रुपयांची तरतूद करीत सीएलएसएस योजनेची मर्यादा मार्च २०२१ पर्यंत वाढविली आहे. 
  •      घरांची उभारणी करताना विकसकांना उपलब्ध साधने आणि सुविधांचा पुनर्विचार करावा लागेल. 
  •      घरांची व प्रकल्पाची रचना करताना लॉकडाउन काळात सामना केलेल्या बहुतांश समस्यांना उत्तर म्हणून नव्या सुविधांचा विचार करावा लागेल. जसे की, प्रकल्पातूनच किंवा घरातूनच तुम्ही तुमच्या ऑफिसचे काम करू शकाल. त्यासाठी आवश्यक सुविधा व जागांचा विचार घरांच्या रचनेत प्राधान्याने करावा लागेल. 
  •      घरातील गुंतवणुकीचा उद्देश विस्तारेल. 
  •      बांधकाम तंत्रज्ञानाप्रमाणेच विकसक कार्यालयीन कामांमध्येदेखील अधिकाधिक तंत्रज्ञानपूरक संकल्पनांचा स्वीकार करताना दिसतील. 
  •      विकसक ग्राहक म्हणून घरखरेदीदाराच्या शोधासाठी, संपर्कासाठी पारंपरिक साधनांबरोबर सोशल मीडिया व डिजिटल माध्यमांचा वापर मोठ्या प्रमाणात वाढवतील.

ग्राहकाच्या दृष्टीने विचार 
लॉकडाउननंतर रोजगारातील स्थिरता, कर्मचारी कपात, वेतन कपात अशा अनेक बातम्या ऐकत आहोत, अनुभवतो आहोत. ही स्थिती लक्षात घेता घर-खरेदीदाराच्या पाठीशी सर्वशक्तिनिशी उभे राहणे आवश्यक आहे. ही परिस्थिती बदलण्यासाठी केंद्र व राज्य सरकारने काही पावले उचलली आहेत. पण ग्राहकांसाठी खालील काही निवडक, पण महत्त्वाच्या गोष्टी होणे आवश्‍यक आहेत. 
गुंतवणूकदार व इच्छुक घरखरेदीरांकडून घरांची मागणी वाढावी त्यातून रिअल इस्टेट क्षेत्रातील सकारात्मक गती वाढावी यासाठी केंद्र सरकारने 

  •      नवी घरकर्जासाठी घरकर्ज व्याजदर ५ टक्क्यांपेक्षा कमी करावेत. तसेच पुढील पाच वर्षांसाठी घरकर्ज व्याजदरांवर लक्षणीय अशी सवलत द्यावी. 
  •      प्राप्तिकर कायद्यातील 80C च्या अंतर्गत घरकर्ज व्याजदासाठी देण्यात 
  • येणाऱ्या सवलतीची मर्यादा अडीच लाखांपर्यंत वाढविण्यात यावी. यामुळे घरखरेदीदाराच्या हाती पैसा उपलब्ध होईल. ज्यातून तो घरखरेदीच्या निर्णयाचा विचार करेल. 
  •      घरकर्जाच्या हप्त्यांच्या देयकासाठी प्रत्येकी ३१ ऑगस्ट २० पर्यंत मुदतवाढ दिली आहे. दरम्यान भारतीय रिझर्व्ह बँकेने घरकर्जदारांना घरकर्जाच्या ‘वन टाइम रिस्ट्रक्चरिंग’ची परवानगी द्यावी. 

विकसकाच्या दृष्टीने विचार करताना... 

विकसकांना वैयक्तिकरित्या केवळ बांधकाम पूर्ण करण्यासाठी दिली गेलेली सहा महिन्यांची मुदतवाढ वगळता केंद्र सरकारच्या पॅकेजमध्ये घरबांधणी क्षेत्रासाठी एकाही मोठ्या तरतुदीचा उल्लेख नाही. याबरोबर कोरोना-पश्चात असलेल्या बाजारपेठेच्या स्थितीचा विचार करताना... 

  •  विकसकांच्या प्रकल्पासाठी भांडवल निधी म्हणून उपलब्ध करून देताना प्रकल्पनिधीच्या २० टक्के समांतर निधी आगाऊ स्वरूपात उपलब्ध करून द्यावा, जेणेकरून विकसकांकडे प्रकल्पाच्या उभारणीसाठी पुरेसा निधी जमा होईल. 
  •  हा निधी कर्ज स्वरूपात देताना भांडवल पर्याप्ततेची अट न ठेवता, शासनाच्या विस्तारीत हमीसह उपलब्ध करून देण्यात यावा. 
  • बँका आणि वित्तीय संस्थांकडून आकारण्यात येणारे दंडात्मक व्याज एक वर्षाच्या कालावधीसाठी किंवा परिस्थिती आवाक्यात येईपर्यंत दंडात्मक व्याजातून सवलत देण्यात यावी. 
  •  सद्यःस्थितीत ४५ लाख रुपयांपर्यंतच्या घरासाठी १ टक्का जीएसटी आहे. मात्र, उर्वरित बांधकाम सुरू असलेल्या घरांसाठी इनपुट टॅक्स क्रेडिटशिवाय जीएसटीचा तो दर ५ टक्के इतका आहे. तर तयार घरखरेदीवर कोणताही जीएसटी नाही. यामुळे ग्राहकाचा तयार घर घेण्याकडे कल असलेला दिसतो. 

हे लक्षात घेऊन... 

  • महानगरातील प्रकल्पांतील महानगरातील घर खरेदीदारांना १ टक्का जीएसटीचा लाभ ७५ लाख किमतीपर्यंतच्या घरखरेदीसाठी देण्यात यावा. 
  •  शासकीय कंत्राटदारांसाठी लागू केलेली जीएसटी व इनपुट क्रेडिट टॅक्स सवलत ही रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठीदेखील लागू करावी. 
  • अशा काही अपेक्षा संघटनेने व्यक्त केल्या आहेत. 

संबंधित बातम्या