गृह कर्ज

सुधाकर कुलकर्णी
सोमवार, 12 जुलै 2021

अर्थविशेष

नवीन घर घेताना गृह कर्ज घेण्यासाठी अर्ज कसा करावा, किती कर्ज मिळू शकेल, कोठून कर्ज घ्यावे, कोणकोणती कागदपत्रे आवश्यक असतात, कर्जाच्या अटी काय असतील, फ्लोटिंग/फिक्स्ड व्याज दर म्हणजे काय, यांसारखे अनेक प्रश्न मनात घोळत असतात.

स्वतःच्या मालकीचे घर असावे असे स्वप्न बहुतेकांचे असतेच. प्रत्येक जण आपल्या क्षमतेनुसार स्वतःचे घर शक्य तितक्या लवकर कसे घेता येईल यासाठी प्रयत्नशील असतो. गेली तीन-चार वर्षे घरांच्या मागणीपेक्षा पुरवठा जास्त झाल्याने घरांच्या किमती काहीशा स्थिर झाल्याचे दिसून येते. तसेच, सध्याच्या कोरोनाच्या साथीमुळे एकूणच मंदी सदृश वातावरण असल्याने आपल्याला परवडेल असे घर मिळणे शक्य झाले आहे. विशेष म्हणजे बँका व गृह कर्ज देणाऱ्या वित्त संस्था मोठ्या प्रमाणावर गृह कर्ज देऊ लागल्या आहेत. त्यामुळे घराचे स्वप्न पुरे करणे शक्य झाले आहे. 

आपण किती रक्कम भरू शकतो व कर्ज किती मिळेल यावर किती मोठे व कोठे घर घ्यायचे याचा निर्णय अवलंबून असतो. याबाबत ढोबळ मानाने असे सांगता येईल की आपल्या गेल्या तीन वर्षांच्या सरासरी वार्षिक उत्पन्नाच्या पाचपट व घराच्या किमतीच्या ७५ ते ९० टक्के (घराची किंमत ३० लाखाच्या आत असेल तर ९० टक्के आणि ३० लाखापेक्षा जास्त असेल तर ७५ टक्के) यातील कमी असलेल्या रकमेइतके कर्ज मिळू शकते. असे असले तरी अर्जदाराची असलेली सध्याची कर्जे, त्यापोटी होणारी दरमहाची परतफेड, गृह कर्ज घेतल्यानंतर आधीचा मासिक हप्ता, गृह कर्जाचा मासिक हप्ता यांचा एकत्रित विचार करून कर्ज रक्कम ठरविली जाते. उदा., अर्जदाराचे वार्षिक उत्पन्न १० लाख रुपये इतके आहे, तर त्याला ५० लाखापर्यंत कर्ज मिळू शकेल. सध्याचा ६.७५ टक्के व्याज दर आणि कर्ज परतफेडीचा कालावधी २० वर्षे गृहीत धरल्यास सुमारे ३८ हजार इतका ईएमआय पडू शकतो (३० वर्षे मुदतीसाठी ३४,५००). सर्वसाधारणपणे कर्ज परतफेडीची मुदत नोकरी असेपर्यंत, तर व्यावसायिकाला वयाच्या ६५ वर्षांपर्यंत किंवा जास्तीत जास्त ३० वर्षे असू शकते.

गृह कर्ज शक्यतो बँका तसेच जीआयसी गृह फायनान्स, एचडीएफसी, एलआयसी होम फायनान्स  यांसारख्या वित्तीय संस्थांकडून घ्यावे. यासाठीचा कर्ज मागणी अर्ज प्रत्येक ठिकाणी वेगळा असला, तरी त्यात प्रामुख्याने पुढील माहिती व कागदपत्रे याचा समावेश असतो.

  • अर्जदाराविषयीची सर्व माहिती (उदा. नाव, जन्मतारीख, पत्ता, फोटो, पॅनकार्ड, आधार कार्ड)
  • नोकरी/व्यवसायाची माहिती (उदा. नोकरीचे ठिकाण, कंपनी/संस्थेचे नाव, ओळखपत्र. व्यवसाय असल्यास व्यवसायाचे स्वरूप, पत्ता, शॉप अॅक्ट लायसन्स, भागीदारी असल्यास पार्टनरशिप डीड इ.)
  •  वार्षिक उत्पन्न व त्याबाबतची पूरक कागदपत्रे (उदा. नोकरी असल्यास मागील तीन वर्षांचे फॉर्म १६, तसेच मागील सहा महिन्यांच्या पेस्लिप. व्यवसाय असल्यास मागील तीन वर्षांचे ताळेबंद)

 फ्लॅट खरेदीसाठी कर्ज घ्यायचे असेल, तर बिल्डरशी झालेल्या कराराची प्रत, कराराबरोबर केलेल्या पेमेंटची रिसीट, मंजूर प्लॅनची कॉपी, सदरची मिळकत निर्वेध असल्याचा वकिलाचा टायटल रिपोर्ट, कमेन्समेंट सर्टिफिकेट. जर कर्ज आपल्या प्लॉटवर घर बांधण्यासाठी घ्यायचे असेल, तर वरील सर्व कागदपत्रांबरोबर येणाऱ्या खर्चाबाबतचे कंत्राटदाराचे पत्र.

     अर्ज करतेवेळी अर्जदाराची अन्य काही कर्जे असल्यास त्यांचा तपशील व नावे.

अशा रीतीने सर्व कागदपत्रांची पूर्तता होऊन कर्ज रकमेबाबत उभयपक्षी सहमती झाल्यावर बँकेकडून अर्जदाराचा सिबिल रिपोर्ट घेतला जातो व यासाठीची फी अर्जदाराकडून घेतली जाते. या सिबिल रिपोर्टद्वारा अर्जदाराने पूर्वी घेतलेल्या कर्जाबाबतची माहिती व परतफेडीबाबतचा अनुभव बँकेला मिळतो. हा रिपोर्ट जर समाधानकारक नसेल, तर जरी बँकेने कर्ज प्रकरण स्वीकारताना तत्त्वतः मंजुरी दिली असेल तरी कर्ज प्रकरण नाकारले जाते. अर्जदार स्वतःसुद्धा कर्ज प्रकरण बँकेस देण्यापूर्वी सिबिल रिपोर्ट घेऊ शकतो. (सिबिल स्कोअर ३५० ते ९५०च्या दरम्यान असतो) साधारणपणे ७००पेक्षा अधिक पॅाइंट असल्यास अर्जदाराच्या कर्ज प्रकरणाचा विचार केला जातो.

गृह कर्जावर फ्लोटिंग पद्धतीने व्याजाची आकारणी होत असते. फ्लोटिंग रेट हा सध्या ‘आरएलएलआर’शी (रेपो लिंक्ड लेंडिंग रेट) निगडित असून यात ‘आरबीआय’च्या तिमाही पतधोरणानुसार कमी अधिक बदल होत असतो. सध्या प्रमुख व्यापारी बँकांचा गृह कर्जाचा व्याज दर ६.६० ते ६.७५ टक्के इतका आहे.

काही ठरावीकच बँका, उदाहरणार्थ स्टेट बँक, होम सेव्हर पद्धतीने कर्ज देऊ करतात. यामध्ये कर्जदाराचे बचत खाते (सेव्हिंग्ज अकाउंट) गृह कर्ज खात्याशी जोडले (लिंक) जाते व या बचत खात्यातील शिल्लक रक्कम कर्ज खात्यातील नावे (डेबिट) बाकीतून वजा करून उर्वरित रकमेवर व्याज आकारणी केली जाते. यामुळे आपल्या बचत खात्यातील शिल्लक रकमेवर जे केवळ २.७ टक्के व्याज मिळणार असते ते न मिळता गृह कर्ज खात्यातील तेवढ्या रकमेवर होम लोनच्या व्याजाची आकारणी होत नाही. शिवाय बचत खात्यातील रक्कम हवी तेव्हा काढताही येते. आपल्याकडील क्रेडिट कार्डने सर्व पेमेंट करून महिन्याच्या शेवटी क्रेडिट कार्डचे बिल भरल्यास रक्कम आपल्या बचत खात्यावर राहिल्याने गृह कर्जाचे व्याज कमी करता येऊ शकते. थोडक्यात जितके जास्त दिवस, जितकी जास्त रक्कम बचत खात्यात शिल्लक असेल, तितके दिवस कर्ज खात्यातील तेवढ्या रकमेवर व्याज आकारणी होत नाही.

गृह कर्जाच्या सर्वसाधारण अटी व शर्ती काय असतात ते आता पाहू.

  • निवासी/अनिवासी भारतीय गृह कर्जासाठी अर्ज करू शकतात.
  • अर्जदाराचे वय २१ वर्षांपेक्षा जास्त असावे. कर्ज जास्तीत जास्त ३० वर्षे किंवा ६५ वर्षे वयापर्यंत मिळू शकते.
  • जास्तीत जास्त २५ वर्षांपर्यंतच्या जुन्या घरासाठी कर्ज मिळू शकते. मात्र जुन्या घराच्या कर्जासाठी घराच्या रेसिड्युअल लाइफबाबतचे प्रमाणपत्र मिळणे आवश्यक असते.
  • कर्ज घेऊन विकत घेतलेले घर बँकेस मॉर्गेज करून तारण देणे आवश्यक असते.
  • पाच वर्षांनंतर गरज असल्यास घर दुरुस्ती/नूतनीकरण यासाठी झालेल्या परतफेडीच्या ९० टक्के इतके नवीन कर्ज मिळू शकते.
  • कर्ज घेताना किमान कर्ज रकमेइतकी कर्जदाराच्या नावाची आयुर्विमा पॅालिसी घेणे आवश्यक असते. 

     सध्या बँका अर्जदाराची आर्थिक परिस्थिती विचारात घेऊन ‘इन प्रिन्सिपल’ (तत्त्वतः) मंजुरीही देऊ लागल्या आहेत. त्यामुळे अर्जदाराला आपल्या गरजेनुसार घर शोधता येते, इन प्रिन्सिपल कर्ज मंजुरी पत्राची मुदत सहा महिने असते. गरज पडल्यास ही मुदत वाढवून मिळते.

याशिवाय गृह कर्ज घेतल्याने कर बचत होते. आर्थिक वर्षात भरलेल्या हप्त्यापैकी मुद्दलाची रक्कम कलम ८० सी अंतर्गत वजावटीस पात्र असते, तर २ लाख रुपयांपर्यंतचे व्याज कलम २४ नुसार वजावटीस पात्र असते. पती-पत्नी दोघांचेही उत्पन्न करपात्र असेल तर दोघांनी संयुक्त नावावर गृह कर्ज घेतल्यास वरील दोन्हीही वजावटीचा लाभ दोघांनाही मिळतो. मात्र त्यासाठी कर्ज परतफेड दोघांच्या संयुक्त खात्यातून किंवा दोघांच्या खात्यातून होणे आवश्यक असते. कर सवलतीच्या लाभ घेण्याच्या दृष्टीने गृह कर्ज प्रीपेमेंट न करणे फायदेशीर ठरू शकते. मात्र आपण भरत असलेली रक्कम अन्यत्र गुंतविली असता मिळणारा रिटर्न जर करसवलत विचारात घेऊन गृह कर्जाच्या व्याज दरापेक्षा कमी असेल, तर प्रीपेमेंट करणे फायदेशीर ठरू शकते. याशिवाय आता बँका रिव्हर्स मॉर्गेज लोनही देऊ लागल्या आहेत. त्यामुळे आपण जरी उमेदीच्या काळात परतफेड करीत असलो, तरी हेच घर गरज पडल्यास उतारवयात खंबीरपणे आपल्या पाठीशी उभे राहून नियमित उत्पन्नाची तरतूदही करू शकते. 

संबंधित बातम्या