विकासासाठी पुनर्विकास...

सुनील पितळे
सोमवार, 11 ऑक्टोबर 2021

कव्हर स्टोरी

पानशेतच्या पुरानंतर म्हणजे १९६२ नंतर मुठा नदीपलीकडे पुण्याची वाढ सुरू झाली. शहरातील बांधकाम व्यवसायाचे क्षितिज विस्तारायलाही तशा अर्थाने याच काळात वेग आला. बैठी घरे, चाळी, वाडे अशी रचना असलेल्या पुण्यात बंगले आणि अपार्टमेंट-सोसायट्यांच्या इमारती उभ्या राहू लागल्या. नंतरच्या वीसेक वर्षात नदीपलीकडच्या पुण्याची स्कायलाईन बदलली. ‘झपाट्यानं विकसित होणारं उपनगर’ अशी ख्याती मिळविलेलं कोथरूड हे या बदललेल्या पुण्याचं एक प्रातिनिधीक रूप म्हणता येईल. 

सा धारणतः पिढीबरोबरच जीवनशैलीही बदलते, असं म्हणतात. आज पिढी बदलण्याचे हे वय आणि जीवनशैली बदलाची गती यात आमूलाग्र बदल झाला आहे. घरांच्या बाबतीतही तेच झालं. पुढच्या पिढीची गरज, जीवनशैली आणि क्रयशक्ती यानुसार घरांचं क्षेत्रफळ, रचना, आकर्षकता यामध्ये लक्षणीय बदल घडून आले. हा बदल अर्थकारणातही झाला. 

चाळी, वाडे किंवा सोसायट्या पाडून बांधलेल्या इमारती या बदलाची प्रचिती देतात. कोणत्याही शहराच्या वास्तुविश्वात होणारा बदल किंवा विकास ही खरं तर निरंतर चालणारी प्रक्रिया असते. वाडे, बंगले आणि सोसायटीच्या जागी नवीन सर्व सोयींनी युक्त अशी इमारती उभ्या राहणं हा विकासाचा पहिला टप्पा झाला. 

काळाच्या ओघात घराच्या क्षेत्रफळातही बदल झाला. वीस-बावीस सदनिकांच्या इमारतीत दहा ते बारा चारचाकी प्रवेश करत्या झाल्या. कव्हर्ड पार्किंग, मार्जिन स्पेस, जवळचा रस्ता अशा शक्य त्या सर्व ठिकाणी या मोटारी पार्क केल्या जाऊ लागल्या. शहरातील पेठांमध्ये पार्किंगची जी समस्या भेडसावू लागली, तीच थोड्या फार फरकाने उपनगरातील सोसायट्यांमध्ये आ वासून उभी राहिली आहे. वाढीव जागेच्या गरजेपोटी पेठांमध्ये वास्तव्यास असलेल्या अनेक कुटुंबांनी उपनगरात स्थलांतर केले. या टप्प्यावर कोथरूडसारख्या उपनगराला अनेकांनी पसंती दिली. दरम्यान पुढची पिढी उदयाला आली. त्यामुळे घरांची गरज आणखी वाढली. वन रूम किचन किंवा अगदीच वन बीएचके घर ‘इकॉनॉमी’ वाटू लागलं. आयटी उद्योगानं पुण्यात आपली पाळंमुळं घट्ट रोवली. अन्य ठिकाणांहून नोकरी, व्यवसायासाठी पुण्यात येणाऱ्यांची व स्थायिक होणाऱ्यांची संख्या लक्षणीयरीत्या वाढली. पुण्याचा अर्थव्यवहार वाढला. उद्योग-रोजगारांची निर्मिती झाली. पण त्याचबरोबर घरांची मागणीही वाढली. 

या बदलात वाहनांची संख्या वाढणेही क्रमप्राप्त होते. तशी ती वाढलीही. आज चार जणांच्या कुटुंबात तीन वाहनं अशी परिस्थिती आहे. येत्या काही वर्षांत पुण्याच्या लोकसंख्येएवढी वाहने या शहरात असतील, असे म्हटल्यास ते धाडसाचे ठरू नये. वाढत्या वाहनांनी पार्किंगची समस्या अधिकाधिक गंभीर बनविली. 

विसाव्या शतकाच्या अखेरपर्यंत शहरात उभ्या राहिलेल्या इमारती किमान पन्नास-पंचाहत्तर वर्षे किंवा त्याहून अधिक टिकतील इतक्या बळकट असल्या, तरी त्या उभारल्या त्यावेळचे तंत्रज्ञान आणि आत्ताचे तंत्रज्ञान यात फरक असल्यामुळे या इमारतींचा टिकाऊपणा व सौंदर्य यामध्ये बराच फरक आढळून येतो. शिवाय इमारतीच्या संरचनेत प्रचलित काळाच्या गरजेप्रमाणे केलेले बदल (गार्बेज शूट, पोडियम पार्किंग, अॅड्जेसन्ट टेरेस, ड्राय बाल्कनी वगैरे) जागेची उपयोगिता वाढवून गेले. पण हे झाले नव्या इमारतीतील बदल. अनेक जुन्या इमारती कालौघात विद्रूप दिसू लागल्या. कुटुंबाच्या सदस्य संख्येत होणारी नैसर्गिक वाढ, कुटुंबाला अपुरी पडणारी जागा, बदलती जीवनशैली, पार्किंगसारखी समस्या यामुळे या इमारतींच्या पुनर्विकासाचा मुद्दा चर्चिला जाऊ लागला. पुण्याच्या वास्तुविश्वाचा गेल्या तीस-पस्तीस वर्षांचा प्रवास पाहिला तर इथली रिअल इस्टेटची बाजारपेठ काही अपवाद वगळता कायम तेजीतच राहिलेली आहे. या साऱ्या प्रक्रियेत घरांचे दरही तेजीतच राहिले. परिणामी, परवडणाऱ्या घरांची (अॅर्फोडेबल हाउसिंग) संकल्पना समोर आली. मात्र आज गगनाला भिडलेल्या जमिनींच्या किमती, बांधकाम दरात झालेली वाढ यामुळं परवडणारी किंवा स्वस्त घरे ही संकल्पना मूर्त स्वरूपात येणे, हे तितके सोपे राहिलेले नाही. 

घरांचे दर आटोक्यात आणायचे असतील, तर बाजारातील पुरवठा वाढविला पाहिजे. मोठ्या शहरांच्या आसपास जुळी शहरे निर्माण करणे हा जसा त्यावरील एक उपाय आहे, तसाच पुनर्विकास हादेखील सहज अंमलबजावणी करता येण्यासारखा रामबाण उपाय आहे. मात्र शहरात राहण्याला अनेक जण सर्वोच्च प्राधान्य देतात हे लक्षात घेता शासन-प्रशासनाने त्यासाठी प्रेरक आणि पूरक भूमिका घेतली पाहिजे, तसे धोरण आखून अंमलबजावणी केली पाहिजे. जुन्या सोसायट्यांच्या पुनर्विकासातून मोठ्या संख्येने घरे बाजारात निर्माण होऊ शकतील. त्यामुळे घरांचे दर आटोक्यात येण्यास नक्कीच हातभार लागेल. 

पुणे महानगरात अठरा हजार नोंदणीकृत गृहनिर्माण सोसायट्यांपैकी सुमारे आठ ते दहा हजार सोसायट्यांचे पुनर्निर्माण होणे अगत्याचे आहे. इमारतींच्या पुनर्विकासाची एकीकृत अशी नियमावली सरकारने अद्याप ठरविलेली नाही. ती निश्चित करण्याबरोबरच सोसायट्यांच्या इमारतीच्या पुनर्विकासाचे सर्वंकष धोरणही सरकारने ठरवायला हवे. सहकार खात्याचा जीआर, पर्यावरण, संरक्षण मंत्रालय या व अशा विभागांचे नियम, ना हरकत प्रमाणपत्रासंबंधीचे धोरण सध्या तुकड्या -तुकड्यांमध्ये विस्कटलेले दिसते. यासंदर्भाने गरज आहे ती एकात्मिक धोरणाची. 

पुनर्विकासाचा हा मुद्दा गेल्या पाच - सात वर्षांत ऐरणीवर आला आहे. कोणत्याही इमारतीच्या पुनर्विकासाचा मुद्दा चर्चेत आल्यास तिथे राहणाऱ्या सदनिकाधारकांच्या मनात अनेक प्रश्न निर्माण होतात. पुनर्विकास केव्हा, का व कसा करायचा हे त्यातले मूलभूत प्रश्न असतात. मला काय मिळणार, यावर त्याची संमती अवलंबून असते. या सर्व प्रश्नांची उत्तरे, पुनर्विकासासंदर्भातील अफवा व वास्तव, नियम व बंधने याविषयी एव्हाना बऱ्याच बाबी स्पष्ट झाल्या आहेत. योग्य पुनर्विकासाला चालना देणारे अनेक न्याय-निवाडेही उपलब्ध झाले आहेत. दुसरीकडे बांधकाम व्यावसायिकांनीही गुणवत्तापूर्ण पुनर्विकासाची अनेक उदाहरणे घालून दिली आहेत. माहिती घेऊन, पारदर्शकता जपत उघड्या डोळ्यांनी व्यवहार केला, तर पुनर्विकासाची निर्णय आनंददायी आणि भविष्यात समाधान देणारा ठरेल, यात शंका नाही. हे केवळ कागदावरचे मत नव्हे, तर पुणे शहरात अशा अनेक इमारती नवं रूप लेऊन सदनिकाधारकांना निवारा देत आहेत.

नवीन नियमांमुळे मोठे बदल 

आता नवीन नियमांमुळे तर सुवर्णझळाळी आली आहे. नऊ व त्यापेक्षा अधिक मीटरचे रस्ते असलेल्या रस्त्यालगत सोसायटी व इमारतींसमोरच्या रस्ता रुंदीप्रमाणे टीडीआर वापर करता येतो आहे. तसेच पेड एफएसआय मिळविता येतो. बेसिक एफएसआय १:१ असून कार्पेट एरिया रेराच्या नियमानुसार मोजला जातो. त्यामुळे कार्पेट बिल्टअप गोंधळ संपुष्टात आला आहे. पुनर्विकास जास्तीत जास्त ग्राहकाभिमुख झाला आहे, त्यात सातत्याने बदलही होत आहेत. आता शहरातील कुठल्याही झोनचा टीडीआर आपल्या कोणत्याही इतर भागात वापरता येतो. पार्किंगच्या नियमामुळे पार्किंगची उपलब्धता वाढली आहे. टेरेसचा वापर उत्तम रीतीने होताना दिसतो आहे. पुरेशा पुनर्विकासाला रेरा नियमांमुळे शिस्त  आली असून केवळ पुनर्विकास प्रकल्प करणारे  विकसक अशी नवीन शाखा बांधकाम व्यवसायात निर्माण झाली आहे. वेळेवर ताबा मिळणे पैसे त्याच प्रकल्पासाठी वापरणे यामुळे ग्राहकांना सुरक्षितता मिळाली आहे. 

पुण्यातील मेट्रो झोनमुळे पेड एफएसआय  तीनपर्यंत वापरता येऊ लागला आहे. या सर्वांचा परिणाम म्हणून मूळ सभासदाला जास्त क्षेत्र आणि आधुनिक सोयी मिळू लागल्या आहेत. जिथे रस्ते आणि क्षेत्र इत्यादी कारणांमुळे  पुनर्विकास करताना विकसकाला प्रकल्प उभारता शक्य होत नाही त्या ठिकाणी  विकसन करायला कोणीही मिळत नाही. परिणामी तेथे सेल्फ डेव्हलपमेंट हा सक्षम संकल्पना पर्याय म्हणून समोर आली असून त्याचा उपयोग करून सोसायट्या स्वतः पुनर्विकास करताना दिसत आहेत. विशेष म्हणजे सोसायट्यांना या कामी सेवा देणारे नवीन व्यवसाय व व्यावसायिकदेखील तयार झाले आहेत. प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कंपन्या यात उतरल्या आहेत. एकुणात या पुढचा काळ पुनर्विकास आणि स्व-पुनर्विकास याकरिता उज्वल आहे यात शंका नाही..

(लेखक पुनर्विकास क्षेत्रातील तज्ज्ञ व सल्लागार आहेत.)
(शब्दांकन : नरेंद्र जोशी)

 

संबंधित बातम्या