कमर्शिअल प्रॉपर्टीद्वारे मिळवा उत्पन्न

उमेश पवार  
सोमवार, 11 ऑक्टोबर 2021

कव्हर स्टोरी

कोरोना महासाथीच्या काळात स्वतःचे घर असण्याचे महत्त्व सर्वांना समजलेलं आहे. स्वतः:चे घर हा आपला आपत्ती काळामध्ये सर्वात मोठा आधार असतो. या महासाथीमध्ये मिळालेली दुसरी सगळ्यात महत्त्वाची शिकवण म्हणजे पॅसिव्ह उत्पन्नाची गरज.

कोरोना काळात प्रत्येक व्यावसायिकाला उत्पन्नाचे एकापेक्षा अधिक स्रोत असण्याचे महत्त्व जाणवले आहे. प्रत्येक व्यवसाय काही सूत्रांवर चालत असतो, तो म्हणजे विक्रीतून खर्च शिल्लक जाऊन राहिलेला नफा. मात्र या कोरोना काळात विक्रीच कमी झाल्याने नफा मिळण्याची शक्यता अगदीच कमी झालेली आहे. दुसऱ्या बाजूला खर्च मात्र पूर्णपणे बंद करणे, कोणालाही शक्य नाही. काही खर्च कमी करता येऊ शकतात, मात्र ईएमआय, होम लोन, किंवा पर्सनल लोन हे खर्च नाहीसे करणे अशक्य असते. नोकरदार आणि व्यावसायिक, दोघे या समस्येने त्रस्त आहेत.

या पार्श्वभूमीवर रिअल इस्टेट द्वारे पॅसिव्ह उत्पन्न कसे मिळवता येऊ शकते, हे बघूया.

पॅसिव्ह उत्पन्न मिळवायला सुरुवात कशी करावी..?

पॅसिव्ह उत्पन्न मिळवण्यासाठी रिअल इस्टेट, मुदतठेवी, शेअर खरेदी, म्युच्युअल फंड, आणि सोने असे मालमत्तेचे अनेक पर्याय असतात. योग्य मालमत्ता कसा ठरवायची, निवडायची? हे जाणून घेण्यासाठी एखादी गुंतवणूक यशस्वी होण्यासाठी कुठल्या गोष्टींची गरज असते, हे समजून घेऊयात.

पहिली गोष्ट म्हणजे मालमत्ता स्टेबल, नॉन व्होलाटाईल असायला हवी. दुसरे म्हणजे ती प्रेडिक्टेबल असावी आणि तिसरे म्हणजे गुंतवणुकीवर तुमचे नियंत्रण असायला हवे. गुंतवणुकीतून मिळणारा परतावा ही देखील महत्त्वाची गोष्ट असते, ज्यामुळे बाकीच्या तीन गोष्टी एकमेकांना पूरक ठरतात.

वरील तिन्ही मुद्द्यांचा विचार केला तर शेअर बाजार स्वभावतः अस्थिर असतो, मुदत ठेवींमध्ये परतावा कमी असतो, तर सोन्याच्या बाजारपेठेबद्दल फारसे तर्क करता येत नाहीत. रिअल इस्टेट मात्र या तिन्ही मुद्द्यांना धरून ठेवते. कमर्शिअल रिअल इस्टेटमुळे अधिक प्रभावशाली ‘रेंटल यिल्ड’ मिळते आणि ही गुंतवणूक स्थिर व काही तर्कांच्या आधारे मांडता येते व त्यावर गुंतवणूकदाराचे पूर्णपणे नियंत्रणही असते. त्यामुळे तुम्ही तुमच्या परताव्याच्या अपेक्षेनुसार योग्य अशी मालमत्ता निवडू शकता.

नॅशनल रिअल इस्टेट कौन्सिलने एका अभ्यासादरम्यान संपर्क साधलेल्यांपैकी ३५ टक्के सदस्यांनी सोने (२८ टक्के), मुदत ठेवी (२२ टक्के), आणि शेअर बाजार (१६ टक्के) यापेक्षा रिअल इस्टेट मध्ये गुंतवणूक करण्यास प्राधान्य दर्शवले होते.

रिअल इस्टेट द्वारे पॅसिव्ह उत्पन्न कसे मिळवता येते?
आपले उत्पन्न तीन गटांमध्ये विभागता येऊ शकते. ते म्हणजे अॅक्टिव्ह इन्‍कम, पोर्टफोलिओ इन्‍कम, आणि पॅसिव्ह इन्‍कम. अॅक्टिव्ह इन्‍कम तुम्हाला बिझनेस किंवा नोकरी करून, म्हणजे स्वतः काम करून मिळते. पोर्टफोलिओ उत्पन्न तुमच्या शेअर्स व म्युच्युअल फंडासारख्या गुंतवणुकीमधून मिळते. पॅसिव्ह इन्‍कम कमर्शिअल रिअल इस्टेट मधील इन्व्हेस्टमेंट मधून तयार होते. कमर्शिअल रिअल इस्टेट मध्ये तीन मुख्य विभाग असतात, ते म्हणजे:

सध्याची परिस्थिती पाहता कमर्शिअल रिअल इस्टेट एका स्थित्यंतरांमधून मधून जात आहे, हे तुमच्या लक्षात येईल. कोरोनामुळे स्वीकाराव्या लागलेल्या वर्क फ्रॉम होम पद्धतीचा परिणाम पुढील काही वर्षे या क्षेत्रावरती राहील. एका अभ्यासानुसार, आयटी कंपन्यांना जवळपास १० दशलक्ष स्क्वेअर फूट जागा कोविडच्या साथीमध्ये सोडावी लागली. यामुळे कमर्शिअल रिअल इस्टेटचे क्षेत्र अधिक ‘बायर फेव्हरेबल’ झालेले आहे. खालील पर्यायांपैकी आपल्या इच्छे नुसार आणि तिकीट साईझ नुसार मालमत्तेची निवड करणे शक्य आहे. अर्थात प्रत्येक पर्यायाचे आपापले फायदे आणि तोटे आहेतच.

पर्याय क्र. १ : प्री-लीझ्ड मालमत्ता (मॉडरेट रिस्क, मॉडरेट-हाय रिटर्न)
प्री-लीझ्ड मालमत्ता ही आधीपासूनच भाडेकरूला भाड्याने दिलेली असते व त्यानंतर ती खरेदी केली जाऊ शकते. यामुळे मालमत्ता विकत घेताक्षणी त्यावरील भाडे हे उत्पन्न सुरू होते. हा पर्याय अतिशय चांगला आहे कारण मालमत्तेवर नियंत्रण तर राहतेच, याशिवाय पहिल्या दिवसापासून जागेच्या भाड्यामुळे निश्चित उत्पन्न मिळत राहते.

फायदे    तोटे

  • गुंतवणुकीवरचा परतावा पहिल्या दिवसापासून सुरू होतो. मालमत्तेनुसार ५ टक्के ते ७.५ टक्के एवढा असतो. प्री-लीझ्ड मालमत्तेसाठी प्रीमिअम भरावा लागतो. उदा. १०० रुपयांच्या मालमत्तेसाठी ११० रुपये खर्चावे लागतात.
  • तयार मालमत्ता आणि भाडेकरू अगोदरच मिळाल्याने रिस्क कमी असते, मात्र भाडेकरू सोडून गेल्यावर दुसरा भाडेकरू स्वतःला शोधावा लागतो.
  • गुंतवणुकदाराला वीस टक्के रक्कम भरून ८० टक्के रक्कम लीज रेंटल डिस्काउंटिंगद्वारे मिळवता येते. जास्त किमतीवर मालमत्ता विकत घेत असल्याने कॅपिटल अॅप्रिसिएशन कमी होते
  • १ ते ५ वर्षांचा मिनिमम लॉक इन पिरियड मिळतो    

पर्याय क्र. २ : अंडर कंस्ट्रक्शन मालमत्ता (हाय रिस्क, हाय रिटर्न)
अनेक वेळा बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पात मालमत्ता खरेदी करण्याबाबत नकारात्मक सूर असतो कारण ताबा वेळेत मिळण्याचा प्रश्न असतो. ही शक्यता कमी- अधिक प्रमाणात असते. मात्र अंडर कंस्ट्रक्शन मालमत्तेमधून सर्वाधिक उत्पन्न कमावणे शक्य असते. लोकेशन, डिमांड आणि सप्लायचा समतोल, विकसकाचे ट्रॅक रेकॉर्ड आणि भाडेकरू कुठले व कसे असतील अशा सर्व गोष्टी विचारात घेऊन योग्य तो निर्णय घेता येतो.
अंडर कंस्ट्रक्शन मालमत्तेमध्ये गुंतवणूक करताना खालील गोष्टींची काळजी घ्या :

  • विकसकाचे ट्रॅक रेकॉर्ड चांगले असायला हवे
  • लोकेशनला मागणी असायला हवी
  • मालमत्ता ग्रेड ‘ए’ कमर्शिअल हवी

फायदे    तोटे

  • आधीच्या पर्यायापेक्षा अधिक परतावा जवळजवळ ८ ते १२ टक्के.  मात्र उशिरा पझेशन मिळण्याची रिस्क
  • दर चौरस फूट ॲक्विझिशन कॉस्ट आकर्षक, मात्र भाडेकरू शोधणे अवघड जाते
  • प्री-लीझ्ड पेक्षा अधिक परतावा    
  • कॅपिटल अॅप्रिसिएशनला उत्तम वाव
  • पेमेंट कन्स्ट्रक्शन लिंक प्लॅननुसार असते

पर्याय क्र. ३: रेडी टू मूव्ह इन (लो रिस्क, लो रिटर्न)
हा पर्याय अनेकांच्या पसंतीला उतरतो. गुंतवणूकदार म्हणून या पर्यायाद्वारे पैसे कमावण्याचा शक्यता काहीशी कमी असते, कारण ही मालमत्ता पझेशनसाठी तयार असते. ती विकत घेण्यासाठी प्रीमिअम किंमत मोजावी लागत असल्याने परताव्यावर वर परिणाम होतो.

फायदे    तोटे

  • सध्याच्या मार्केटच्या परिस्थितीनुसार ६ ते ८ टक्के परतावा.  
  • सध्याची परिस्थिती पाहता भाडेकरू मिळणे अवघड पडते
  • सध्याच्या मार्केट रेट प्रमाणे ॲक्विझीशन कॉस्ट. सर्व १०० टक्के पेमेंट अपफ्रंट करावे लागते
  • कॅपिटल अॅप्रिसिएशनला उत्तम वाव
  • इथे शेवटी प्रसिद्ध गुंतवणूकदार वॉरेन बफे यांचे एक वाक्य उद्धृत करायला आवडेल. ते म्हणतात, ‘वाईट बातमी ही गुंतवणूकदाराची सर्वात चांगली मैत्रीण असते.’ 

(लेखक रिअल इस्टेट क्षेत्रातील अभ्यासक व सल्लागार आहेत.)

संबंधित बातम्या