प्रॉपर्टी व प्लॉट खरेदी करताना...

अ‍ॅड. नारायण नाईक
सोमवार, 23 मार्च 2020

प्रॉपर्टी स्पेशल
 

सामान्य व्यक्तीला आयुष्यात कधी ना कधी घर खरेदी करावेच लागते. फ्लॅट अथवा प्लॉट खरेदी करताना कोणती दक्षता घ्यायला पाहिजे व त्यासाठी कोणकोणत्या कागदपत्रांची तपासणी केली पाहिजे याची माहिती सामान्य माणसाला नसते. सबब फ्लॅट किंवा प्लॉट खरेदी करताना कोणकोणती कागदपत्रे तपासावीत व कोणती दक्षता घ्यावी या संदर्भात थोडक्यात माहिती.

गाळा/सदनिका/फ्लॅट बिल्डरकडून खरेदी करताना
 विकसनकर्ता अथवा बिल्डर कोणत्याही इमारतीचे बांधकाम करताना सर्व प्रकारच्या कायदेशीर बाबींची पुर्तता करीतच असतो व तो खरेदीदार ग्राहकाला त्याच्याकडील फ्लॅट मिळकतीबाबतच्या कागदपत्रांची तपासणी करण्याकरिता सांगतो. अशावेळी विकसनकर्ता अथवा बिल्डरने दिलेल्या फ्लॅट मिळकतीच्या बाबतची कागदपत्रे वकिलांमार्फत तपासून घेणे आवश्यक ठरते. सर्व प्रथम विकसनकर्ता अथवा बिल्डरच्या वकिलांनी दिलेल्या प्लॉट मिळकतीचा SEARCH REPORT/ TITLE REPORT पाहणे आवश्यक आहे. कारण त्यामध्ये प्लॉट मिळकतीचा ३० वर्षांचा शेाध व मिळकतीच्या (TITLE) बाबत वकिलांचे मत दिलेले असते. अशाप्रकारे वकिलांनी सर्व कागदपत्रे योग्य असल्याचे प्रमाणपत्र दिल्यावर गाळा/सदनिका/फ्लॅट खरेदी प्रक्रीया सुरू करावी. त्याकरिता बिल्डरकडून खालील कागद पत्रे तपासावीत.

  • इमारतीचा मंजूर ले आउट प्लॅन 
  • इमारत बांधकाम प्लॅन (नकाशा)
  • जिल्हाधिकाऱ्यांचे बिगर शेती प्रमाणपत्र (N A Order)
  • जमिनीचे मालक व विकसनकर्ता (Builder) यांच्यामधील विकसन करारनामा (Development Agreement)  
  • विकसकाला दिलेले नोंदणीकृत कुलमुख्त्यार पत्र (registered Power of attorney)
  • बांधकाम सुरू करण्यास महापालिकेने दिलेले मंजुरी प्रमाणपत्र (Commencement certificate)
  • फ्लॅट खरेदी दराबरेाबर करावयाचा कराराचा मसुदा (Agreement draft)
  • विकसकाचे इमारत बांधकाम करताना जागेची तपासणी केल्याबाबतचे Title Report व Certificate
  • इमारत पूर्ण झाल्यानंतर विकसक/बिल्डर नोंदणीकृत सहकारी संस्था करणार, की ओनरशिप फ्लॅट अ‍ॅक्ट अन्वये अर्पाटमेंट (कंडोनियम) करणार याबाबतची खातरजमा.
  • विकसक/बिल्डरकडून वाहन तळाची (Parking) फ्लॅट खरेदीदार घेणार असेल, तर त्याबाबतचे पत्र अथवा करारनाम्यामध्ये स्पष्ट उल्लेख करून घेणे आवश्यक असते.
  • बिल्डरकडे विकसक अथवा बिल्डर यांच्याकडे असलेली फ्लॅट मिळकतीबाबतची सर्व कागदपत्रे, परवानग्या व नकाशे वकिलांकडून व वास्तू विशारद (Architect) यांच्याकडून छाननी (Scrutiny) व तपासणी करणे आवश्यक आहे.

    केंद्र शासनाने स्थावर संपदा (विनियम व विकास) कायदा, २०१६ अधिनियमीत केला असून तो दिनांक १ मे २०१७ पासून अमलात येत आहे. सदर कायद्याची प्रमुख वैशिष्ट्ये पुढीलप्रमाणे आहेत. 

  • सदनिका, भूखंड, इमारत किंवा स्थावर संपदा प्रकल्पांच्या विक्री प्रक्रियेतील पारदर्शकता आणि कार्यक्षमता, परिणामकारकता यांची खात्री.
  • स्थावर संपदा क्षेत्रातील ग्राहकांचे हित जपणे. 
  • तक्रारींचे जलद निवारण करण्यासाठी निवाडा यंत्रणा उभारणे. 
  • स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाने दिलेले निर्णय, निर्देश किंवा आदेश यांच्याविरुद्ध दाद मागण्यासाठी अपिलीय प्राधिकरण स्थापन करणे.

 या कायद्यांअंतर्गत, महाराष्ट्र शासनाने स्थावर संपदा क्षेत्रांचे नियमन करण्यासाठी, 'महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण' (Maharashtra Real Estate Regulatory Authority - महारेरा) ची दिनांक ८ मार्च २०१७ रोजी अधिसूचना क्रमांक २३ अन्वये स्थापन केली. त्यामुळे संबंधित गृहप्रकल्पातील हा रेरा प्राधिकरणाकडे नोंदणी होऊन तसे प्रमाणपत्र विकसनकर्ता यांनी घेतले आहे का याची खात्री खरेदीदाराने करणे आवश्यक आहे.

गाळा/सदनिका/फ्लॅट/पुर्नखरेदी (Second Sale) करताना
 फ्लॅट पुर्नखरेदीने घेताना वर दर्शवलेली सर्व कागदपत्रे विक्री करणाऱ्या व्यक्तीकडून घेऊन ती वकिलांमार्फत तपासून घ्यावीत. फ्लॅट मिळकत ही नोंदणीकृत सहकारी गृहरचना संस्था यामधील असल्यास संस्थेकडून विक्रीबाबतच्या ना हरकत दाखला व संस्थेचे 'ना देय प्रमाणपत्र' (No Due Certificate) तसेच महापालिके कडून मिळकतीचे कराबाबतचे मिळकत कर विभागाकडून मना देय प्रमाणपत्र घेणे आवश्यक आहे. त्याचप्रमाणे मराठी व इंग्रजीवर्तमान पत्रात सदरचा फ्लॅट निर्वेध असल्याबाबत खात्री करून घेणेबाबत जाहीर नोटीस देऊन त्याबाबत हरकती मागवाव्यात व त्याबाबात हरकत आल्यास त्याची पुर्तता करून घेणे आवश्यक आहे. त्यानंतर खरेदी देणार व खरेदी घेणार यांच्या दरम्यान होणाऱ्या करारनाम्याचा मसुदा आपसात ठरलेल्या अटी व शर्तीनुसार योग्य वकिलांच्या सल्लाने तयार करून घेणे व दस्ताची नोंदणी करणे आवश्यक आहे. अन्यथा कायदेशीर अडचणी येऊ शकतात.

प्लॉट खरेदी करताना घ्यावयाची काळजी
सर्वप्रथम खरेदी करावयाचा प्लॉट (भूखंड) मालकी हक्क (Free Hold) आहे, की भाडे तत्त्वावर (Lease Hold) आहे, यांची खात्री करून घ्यावी. सर्व साधारणपणे नोंदणीकृत सहकारी संस्थेमधील भूखंड भाडे तत्त्वावरील असतात व त्यामुळे या प्रकराचा प्लॉट (भूखंड) खरेदी घेताना सहकारी संस्थेची पूर्व परवानगी घेणे आवश्यक असते. प्लॉट (भूखंड) सेकंड सेलचा असल्यास सभासदाला भाडेकरार सहकारी संस्थेकडे सोपवून (Surrender)त्यानंतर संस्थेच्या परवानगीने नवीन सभासदाच्या नावे नवीन भाडेकरार नोंदवावा लागतो. अन्यथा हा विक्री व्यवहार बेकायदा ठरू शकतो.

प्लॉट खरेदी करताना मूळ जमीन मालकाचा ७/१२ अथवा सिटी सर्व्हेचा उतारा तपासणे आवश्यक असते. कारण ७/१२ अथवा सिटी सर्व्हेचा उतारा हा जमीन मिळकतीचा आरसा असतो. त्यामध्ये जमीन मिळकतीच्याबाबत सर्व नोंदी असतात. गावच्या नमुना नं ६ मधील मागील ३० वर्षांच्या नोंदी तपासून पाहणे आवश्यक आहे. सर्व फेरफारीच्या नोंदी तपासल्यानंतर खरेदी देणाऱ्या विद्यमान मालकाचा मालकी हक्क कायम आहे की नाही हे कळते. ७/१२ अथवा सिटी सर्व्हेच्या उताऱ्यामध्ये कूळ म्हणून कोणाचे नाव आहे का? हे पाहवे व असल्यास कुळाच्या हक्काबाबतची माहिती तपासावी. ७/१२ अथवा सिटी सर्व्हेच्या उताऱ्यावर इतर हक्कांत सहकारी बँका, पतपेढ्या, सोसायट्या, सरकारी तगाई असलेल्या नोंदींची तपासणी करावी. ते फिटल आहेत का हे पाहावे. ७/१२ अथवा सिटी सर्व्हे उताऱ्यामध्ये जमीन वहिवाट करणाऱ्याचे अथवा कसणाऱ्याचे नाव दर्शविलेले असते. त्यामुळे त्या जमिनीमध्ये खरेदी देणाऱ्या इसमांची वहिवाट आहे का? हे तपासून पाहावे. प्लॉट मिळकत खरेदी करताना जमिनीवर असणारे कर्जाचे बोजे फिटले असल्याचे दाखले घ्यावेत. ७/१२ अथवा सिटी सर्व्हे सदरील इतर हक्कात कोणाची नावे समाविष्ट असल्यास त्या व्यक्तीची संमती प्लॉटच्या खरेदी खताच्यावेळी संमती घेणे आवश्यक आहे. प्लॉट मिळकतीवर कोणत्याही सार्वजनिक कामाकरिता संपादन (Reservation) असल्यास त्याबाबत संबंधित 'नगर रचनाकार' जिल्हाधिकारी, कार्यालय भूमी संपादन शाखेकडून त्याबाबतची माहिती करून घ्यावी. ७/१२ च्या उताऱ्यावर 'नवीन शर्त' असा शेरा असल्यास जिल्हाधिकारी यांच्या पूर्व परवानगीशिवाय अशी प्लॉट मिळकत घेता येणार नाही. ७/१२ च्या उताऱ्यावर 'कूळ कायदा कलम ४३ च्या बंधनास पात्र' असा शेरा असल्यास अशी प्लॉट मिळकत जिल्हाधिकारी यांच्या परवानगी शिवाय विकत घेऊ नये. तसेच ७/१२ च्या उताऱ्यावर इतर अधिकारात '८४ (क)स पात्र' असा शेरा असल्यास अशी प्लॉट मिळकत ही सरकार जमा होऊ शकते. प्लॉट मिळकतीबाबत जमीन मालकाने सर्व कर, पट्ट्या चालू तारखेपर्यंत भरल्या आहेत, यांची खात्री करावी. तसेच प्लॉट मिळकतीबाबात जमीन मालकांनी कोणाशीही लेखी अथवा तोंडी करार झाला आहे का? अथवा या मिळकतीवर कोणाही व्यक्तीचा संस्थेचा हितसंबंध आहे का? याबाबत स्थानिक लोकांकडे चौकशी करावी. मराठी व इंग्रजी स्थानिक वर्तमानपत्रात जाहीर नोटीस द्यावी व हरकती मागवाव्यात. प्लॉट खरेदी करताना प्लॉटच्या चारही दिशांना म्हणजेच चतु:सीमेअन्वये कोण जमीन मालक आहे, याची खात्री करून घ्यावी. तसेच या बाबतचा नकाशा तयार करून तो खरेदी खतास जोडावा व त्यावर खरेदी देणाऱ्यांच्या सह्या घ्याव्यात. प्लॉट मिळकत ही 'मान्य ले आऊटप्रमाणे असल्यास' या बाबतचा नकाशा व आदेश (ऑर्डर), वकील व आर्किटेक्ट यांच्याकडून तपासून घ्यावे.  

माझ्या मते, फ्लॅट व प्लॉट खरेदीदाराने वरीलप्रमाणे काळजी घेतल्यास, त्याला फ्लॅट व प्लॉट खरेदीपश्‍चात कोणतीही अडचण येणार नाही व चुकीची मिळकत खरेदी, घेण्याबाबतचा मनस्ताप होणार नाही असे वाटते.

संबंधित बातम्या