रिअल इस्टेट : गरज की गुंतवणूक?

कौस्तुभ केळकर
सोमवार, 23 मार्च 2020

प्रॉपर्टी स्पेशल
 

रिअल इस्टेट क्षेत्राचे देशाच्या अर्थव्यवस्थेमध्ये अनन्यसाधारण महत्त्व आहे. यातून मोठ्या प्रमाणावर रोजगारनिर्मिती, स्टील, सिमेंट यासारख्या उद्योगांना चालना मिळते आणि सर्वांत महत्त्वाचे म्हणजे जनतेच्या जिव्हाळ्याचा विषय ‘घर’, रिअल इस्टेट क्षेत्र हाताळते. परंतु, देशाच्या अर्थव्यवस्थेला मंदीचा तडाखा बसला असून आर्थिक वर्ष २०१९-२० मधील आर्थिक विकास दर ५ टक्के तरी राहिला का, याबद्दल सर्वांना शंका आहे. साहजिकच रिअल इस्टेट क्षेत्रालासुद्धा मंदीने ग्रासले आहे. रिअल इस्टेट क्षेत्रातील लीअसेस अँड फोरास या नामांकित संशोधन संस्थेने सादर केलेल्या एक अहवालानुसार देशातील प्रमुख ८ शहरांमध्ये वर्ष २००९ मध्ये न विकल्या गेलेल्या (पडून राहिलेल्या) घरांची संख्या सुमारे २ लाख ८० हजार होती, तर नोव्हेंबर २०१९ अखेर ही संख्या सुमारे १३ लाख १९ हजार झाली आणि पडून राहिलेल्या घरांची सरासरी किंमत ७१ लाख रुपये आहे. रिअल इस्टेट क्षेत्रातील मंदीचे एक ढळढळीत उदाहरण म्हणजे दिल्ली भोवतालच्या परिसरामधील (नॅशनल कॅपिटल रिजन) नोईडा भागात प्रचंड प्रमाणात रिकामे असलेले फ्लॅट्स, रो-हाऊसेस विकली जावीत म्हणून तेथील बांधकाम व्यावसायिक विविध क्लृप्त्या योजत आहेत. नोईडामधील बोटॅनिकल गार्डनच्या परिसरात रात्री फेरफटका मारल्यास सर्व घरात दिवे सुरू आहेत, कपडे वाळत टाकले आहेत असे दिसते, परंतु तेथे कोणीही राहत नाही. हे सर्व उद्योग बांधकाम व्यावसायिकांची माणसे करत असून लोकांमध्ये संभ्रम निर्माण करत आहेत. सरकार या क्षेत्राचे महत्त्व जाणते, कारण यातून फार मोठ्या प्रमाणावर रोजगार निर्मिती होते. हे लक्षात घेऊन या क्षेत्रातील मंदी हटवण्यासाठी सरकार बरेच प्रयत्न करत असून यामध्ये बांधकाम सुरू असलेल्या (अंडर कन्स्ट्रक्शन) घरांवरील जीएसटी १२ वरून ५ टक्क्यांवर आणला गेला, तर परवडणाऱ्या घरांवरील जीएसटीदेखील ८ वरून १ टक्क्यावर आणला. आणखी एक बदल म्हणजे परवडणाऱ्या घरांची व्याख्या बदलली गेली. बंगळूर, चेन्नई, दिल्ली आणि मुंबई यांसारख्या मेट्रो शहरांमध्ये ६० चौ.मीटर चटई क्षेत्र (कार्पेट एरिया) पर्यंतची घरे, तर नॉन मेट्रो शहरात ९० चौ.मीटरचे चटई क्षेत्र असलेली घरे परवडणाऱ्या घरांच्या कक्षेत आणली आहेत. या घरांची कमाल किंमत मर्यादा ४५ लाख रुपये आहे. आणखी एक महत्त्वाचे म्हणजे सरकारने ‘रेरा’ कायदा लागू केल्याने घरे मिळण्यात होणारी दिरंगाई, फसवणूक कमी होत आहे असे दिसते, तसेच रिअल इस्टेट व्यवसायातील काही अपप्रवृत्तींना काही प्रमाणात आळा बसल्याचे दिसून येत आहे आणि आयुष्याची पुंजी घालून घर घेणाऱ्या ग्राहकांना संरक्षण मिळत आहे. 

वर नमूद केलेली एकंदर सर्व परिस्थती पाहता आज गरज असेल, तर घर घेणे इष्ट ठरू शकेल आणि तेसुद्धा रेडी पझेशन. तसेच एकंदर मंदीची परिस्थिती पाहता बांधकाम व्यावसायिकांनी २० ते ४५ लाख रुपये किमतीच्या फ्लॅट्सचे प्रकल्प उभारण्यावर भर दिला आहे, कारण अशा घरांना मागणी काही प्रमाणात तरी आहे असे दिसून येते. हे सर्व पाहता या क्षेत्रात निव्वळ गुंतवणुकीसाठी फ्लॅट, प्लॉट, घर घ्यावे का आणि भविष्यात यावर चांगला परतावा मिळेल का, असा हा मोठा प्रश्न आहे आणि परिस्थिती गुंतागुंतीची आहे. कारण आपण फ्लॅट विकत घ्यावयास गेलो, तर एका मर्यादेखाली किंमत कमी होत नाही, परंतु एखाद्या व्यक्तीने २ वर्षांपूर्वी  घेतलेला फ्लॅट विक्रीला काढला तर तोट्यात विकायची वेळ येते. याला कारण म्हणजे फ्लॅट्स, प्लॉट्स, घरे यांच्या किमती एवढ्या भरमसाठ वाढल्या आहेत, की पुढील सुमारे १० वर्षानंतर मिळणारी विक्रीची किंमत आजची खरेदीची किंमत आहे, मग आज गुंतवणूक केली तर परतावा काय मिळणार? परंतु याला काही अपवाद असू शकतात. उदा. एखाद्या स्थानिक भागात पायाभूत सुविधांचा मोठा विकास, जवळच्या वहिवाटीच्या पुलाची उभारणी, अशा घटनांतून त्या भागातील घरे, प्लॉट्स यांच्या किमतीमध्ये अल्पावधीत मोठी वाढ होऊ शकते आणि चांगला परतावा मिळू शकतो. याबाबत एक उदाहरण घेऊ – आज पुणे शहरातील बाहेरून येणाऱ्या वाहतुकीची कोंडी सोडवून, ही वाहतूक बाहेरून वळवण्यासाठी रिंग रोडची योजना आखली आहे. परंतु, जमीन अधिग्रहणाची दिरंगाईसारख्या कारणांनी हा प्रकल्प पुढे सरकत नाही. तसेच पुरंदर येथील विमानतळाचा प्रकल्प जमीन अधिग्रहणातील दिरंगाईने अडकला आहे. हे प्रकल्प लवकर मार्गी लागले आणि वेळेत पूर्ण झाले तर खेड शिवापूर परिसरातील प्लॉट्स, फ्लॅट्स यांच्या किमतीमध्ये वाढ होऊ शकते. परंतु यामध्ये जर-तरचा मोठा अडसर आहे, यामुळे येथील गुंतवणूक जोखमीची ठरू शकते. 

रिअल इस्टेट क्षेत्रात पुढील पर्याय उपलब्ध आहेत १) सदनिका, घर, रो-हाऊस २) फार्म हाऊस/निवासी प्लॉट. रिअल  इस्टेटमध्ये पैसा  गुंतवताना त्याचा उद्देश स्पष्ट असणे  आवश्यक  असते. तरच या क्षेत्रातील गुंतवणूक यशस्वी  ठरेल. या  उद्देशांबद्दल आता सविस्ताराने बघू.

निवासाची  गरज 
एखाद्या व्यक्तीची निवासाची गरज असेल,  तर  त्या व्यक्तीच्या बजेटनुसार  फ्लॅट, प्लॉट घेऊन  त्यावर बंगला बांधणे, रो-हाऊस बांधणे असे  पर्याय आहेत. हे खरेदी करताना बजेट, निवासापासून त्या व्यक्तीचे  व  कुटुंबातील इतरांचे नोकरी-व्यवसायाच्या  ठिकाणाचे अंतर, शाळा-कॉलेजचे अंतर, हॉस्पिटल, बाजार इत्यादी सुविधांचा विचार करणे गरजेचे  ठरते. तसेच नोकरी, व्यवसाय, शिक्षणासाठी करावा  लागणारा प्रवास व   त्यावरील  खर्च (इंधन/वाहन) आणि निवासाची/घराची किंमत याची योग्य सांगड घालणे निकडीचे ठरते.

रिअल इस्टेट खरेदीबद्दलचे महत्त्वाचे मुद्दे :

  1. सर्वांत प्रथम आणि महत्त्वाचे म्हणजे विकसकाने प्रकल्प ‘रेरा’ नोंदणीकृत केला आहे याची खात्री करावी.
  2. फ्लॅटच्या किंवा प्लॉटच्या प्रकल्पाच्या विकसकाकडून प्रकल्पाबाबत  संपूर्ण माहिती घ्यावी. त्या प्रकल्पाच्या आकर्षक  जाहिरात, माहितीपत्रकावर विसंबून राहू नये.
  3. विकसकाने पूर्वी पूर्ण केलेले प्रकल्प, बांधकाम दर्जा याबाबत माहिती करून घ्यावी. विकसकाची बाजारातील पत तपासावी, त्या विकसकाच्या पूर्वीच्या प्रकल्पांना भेट  देऊन तेथे राहणाऱ्या लोकांबरोबर चर्चा   करावी.
  4. प्रकल्पास  नामवंत अर्थसंस्थांनी मान्यता  दिली आहे  का? त्या संस्था  तेथील प्लॉट, रो हाउस, फ्लॅट खरेदी करण्यास कर्ज देतात  का? याची माहिती घ्यावी.
  5. विकसकाने नमूद केलेला दर हा त्या परिसरातील इतर प्रकल्पांच्या  तुलनेत कसा आहे  ते पाहून घ्यावे.

गरजेकरता फ्लॅट घेतला असल्यास त्याबद्दलचे निकष

  1. फ्लॅट  खरेदी करताना बहुसंख्य वेळा कर्ज घेतले जाते. तेव्हा गृहकर्जाच्या फेडीबाबत वर्तमानातील आणि भविष्यातील आर्थिक क्षमतेचा पूर्ण विचार करून गृहकर्ज घ्यावे.
  2. फ्लॅट शक्यतो मुख्य रस्त्यावर नसावा, जेणेकरून  धूळ, आवाज, प्रदूषण यांचा त्रास होणार नाही.
  3. फ्लॅट  घेतल्यानंतर प्रकल्पाची सहकारी गृहरचना संस्था स्थापन करणे, तसेच विकसकाकडून कनव्हेअन्स डीड करून घेणे निकडीचे असते. यातून सहकारी गृहरचना संस्थेकडे प्रकल्पाची मालकी येते आणि महत्त्वाचे  म्हणजे विकसकाने  घेतलेल्या एकरकमी देखभाल खर्चाची रक्कम संस्थेच्या ताब्यात  येते.

देखभाल खर्च  
हा अतिशय महत्त्वाचा मुद्दा आहे. सदनिका घेताना बहुतांश वेळा एकरकमी देखभाल खर्च घेतला जातो, परंतु तो पुरेसा होत नाही हे पाहता, देखभालीपोटी जादा दरमहा रक्कम द्यावी लागते. आजच्या काळात बहुतकरून १० मजली आणि पुढे असे मोठे प्रकल्प उभारले जातात. अशा प्रकल्पांमध्ये सामाईक दिवाबत्ती, पाण्याचा मोटरपंप यांचे मिळून दरमहा विजेचे बिल २ ते ४ लाख रुपये येते, कारण महावितरण कंपनी ३०१ युनिटच्या वरील वापरास सुमारे ९.५० रुपये प्रति युनिट दर आकारते. हा मोठा खर्च आहे आणि दिवसेंदिवस हे दर वाढत जाणारे आहेत. तसेच लिफ्टचा वापर मोठ्या प्रमाणावर होतो. त्याच्या वापरानुसार वीजबिल येते आणि त्याचा देखभालीचा खर्च वेगळा. आणखी एक म्हणजे झाडलोट, जिन्यांची स्वच्छता, सुरक्षारक्षक यावरील खर्च. हे सर्व पाहता भविष्यात देखभालीचा मोठ्या प्रमाणावर खर्च वाढत जाणार हे नक्की. याकरिता सहकारी संस्थांमधील सर्वांनी एकत्र विचारविनिमय करून हा खर्च कसा कमी करता येईल यावर विचार करणे. उदा - सामायिक भागातील  दिवाबत्तीसाठी सौरऊर्जेचा वापर करणे, यातून वीजबिलात लक्षणीय बचत होईल, लिफ्ट देखभालीसाठी अनेक कंत्राटदार कमी दरात चांगली सेवा देतात; असे कंत्राटदार शोधणे. हे लक्षात घेता या वाढत जाणाऱ्या खर्चासाठी तरतूद करून ठेवणे महत्त्वाचे ठरेल.

रिअल इस्टेटमध्ये निव्वळ गुंतवणूक  
वर नमूद केल्याप्रमाणे आजचा काळ रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी जोखमीचा आहे. तरीही आज  या क्षेत्रात  निव्वळ गुंतवणूक करायची असेल, तर त्या संबंधित भागाची संपूर्ण माहिती घ्यावी. त्या भागातील भविष्यात होणारे बदल, नव्याने होऊ शकणाऱ्या पायाभूत सुविधा, भाववाढीची संधी यांचा अंदाज आणि आढावा घ्यावा. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे गुंतवणूक केल्यास मध्यम दर्जाचा परतावा मिळण्यासाठी १२ ते १५ वर्षे तरी थांबण्याची तयारी असावी. हे सर्व लक्षात घेऊनच पैसे घालावेत म्हणजे अपेक्षाभंग होणार नाही. कोणतेही सोंग आणता येते, परंतु पैशाचे नाही हे कायम ध्यानात ठेवावे.

निव्वळ  गुंतवणुकीच्या दृष्टिकोनातून प्लॉट, फ्लॅट घ्यायचा असेल तर त्याबद्दलचे निकष : 

  1. प्लॉट, फ्लॅट शांत परिसरात असावा.
  2. फ्लॅट  घेतला  असल्यास तो भाड्याने द्यावा. यातून देखभाल  खर्च, नगरपालिकेचे कर  असे खर्च भागवता येतात. तसेच उत्पन्नसुद्धा मिळते.
  3. प्लॉट घेतला असल्यास त्याला कुंपण घालावे.
  4. प्लॉटवर नियमित जावे. आपले लक्ष असेल तर अतिक्रमणाचा  धोका संभवत  नाही.
  5. प्लॉटवर लागू होणारे सरकारी कर (उदा.- एन.ए. कर) नियमित भरावेत.

घर घेणे हा आयुष्यातील एक मोठा निर्णय असतो आणि बहुतांश वेळेला घर खरेदी आयुष्यात एकदाच होते. या सर्व पार्श्‍वभूमीवर गुंतवणूकदारांनी आपले बजेट, उद्देश यांचा सारासार विचार करून गृह खरेदी करावी. जागरूकपणे गुंतवणूक केल्यास ती यशस्वी होऊ शकेल.

संबंधित बातम्या